בוחרים שותפים במקרקעין? כך תבנו הסכם שיתוף מעולה!
לאחרונה אני נתקל הרבה במצבים בהם אנשים מחליטים להשקיע במקרקעין במשותף – בין אם זה בני משפחה, חברים או אפילו קשורים עסקיים. נשאלת השאלה, כיצד אפשר להפוך את השתפות הזו לסטנדרטית ומסודרת? כאן נכנס לתמונה ההסכם שמסדיר את כל הדברים المهمة שצריך לדעת לפני שקופצים למים העמוקים של הנדל"ן.
מה זה בעצם הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא בעצם מסמך משפטי שמסדיר את התנאים שעליהם יסכימו כל השותפים בנוגע לשימוש, ניהול ואחזקה של נכס מסוים. אבל רגע, למה להשקיע כל כך הרבה זמן בכתיבה? ובכן, תחשבו על זה כעל חבילת ביטוח נגד חיכוכים עתידיים. אתם לא רוצים לשתף נכס במשך שנים ואז לגלות שכל אחד רואה את החזון שלו קצת אחרת.
למה חשוב להסכים על הכל מראש?
אז נתחיל בזה – אם אתם חושבים שהדבר יגיע מעצמו או שהשותפים שלכם ישמרו עלינו גבולות ברורים, אני מציע לחשוב שוב. כדי להימנע ממשברים לא צפויים בעתיד, חשוב לערוך הסכם שמפרט את כל הנקודות החשובות:
- מהו הפרויקט המשותף?
- מהו חלקו של כל אחד בשותפות?
- איך מבוצעות החלטות? בהצבעה? בהסכמה?
- מה יקרה אם מישהו ירצה לצאת מהעסקה?
- איך יחולקו הרווחים וההוצאות?
מהם המרכיבים ההכרחיים בהסכם שיתוף?
מתוך ניסיוננו, ניתן למצוא מספר מרכיבים חיוניים שכל הסכם שיתוף במקרקעין חייב לכלול:
1. פרטי השותפים
זה לא סוד – את השם שלכם פחות משמעותי במגרש זה, אך יש צורך למנות את כל השותפים ולהבהיר את תפקידם בהסכם. זה גם דורך טוב לזכור אם הפחידו אתכם לפני השקעה וישלם הפיצוי.
2. תיאור הנכס
נכסים מגיעים בכל הצורות והגדלים, ולכן חשוב לכתוב בדיוק על מה מדובר, מיקום, גודל, מספר זיהוי – כל מה שישפיע על השותפות.
3. התנאים והקריטריונים לשיתוף פעולה
כמו כל מערכת יחסים, גם כאן חשוב לקבוע אמות מידה שינחו את השותפות. האם יש צורך לקבל אישור לפני לקיחת החלטות משמעותיות? האם יש מישהו שחייב להיות זמין למשא ומתן?
כיצד לנסח הסכם שיתוף במקרקעין?
יש דרכים שונות לגשת לכתיבת ההסכם, אך בדרך כלל מומלץ להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום המקרקעין. בדרך זו תוכלו להימנע מהפתעות לא נעימות בעתיד.
1. התייעצו עם עורך דין
אין כמו יועץ מקצועי כדי להנחות אתכם בתחילת הדרך. ההשקעה שווה את זה, ואם יש בעיה – הוא זה שיחלוק את הבשורה המרה.
2. שיתוף רעיונות עם שותפים
כאן חשוב לייצר סביבה כנה ופתוחה. ההסכם לא יחתם בעצמו, וישנן שאלות שעליכם להציף על מנת למנוע חיכוכים.
3. היזהרו מתנאים מסתוריים
שום דבר לא נשמע כל כך מטעה כמו תנאים שמוסתרים בתוך הסכם מורכב. ודאו שהכל מובן וברור לכל השותפים. מצאו את הדרך לעניין את השותפים בתוכן ולא לרדוף אחרי ההסכם.
שאלות נפוצות על הסכמים לשיתוף במקרקעין
שאלות ותשובות יכולות לסייע גם לכם להבין את התהליך טוב יותר:
- מה קורה אם אחד השותפים לא עומד בהתחייבויותיו? במקרה כזה, חשוב לקבוע מנגנון ברור להסדרה. כך, אפשר לטפל בקונפליקטים במהירות ולמנוע בעיות נוספות.
- כמה זמן צריך לדרוש כדי לחתום על ההסכם? זה תלוי במורכבות ההסכם ובמספר השותפים. הקפידו על תקופה השקולה להכנת ההסכם.
- האם ההסכם חייב להיות בכתב? כן, הסכם בכתב מספק הגנה משפטית ומונע אי הבנות.
- מה כדאי לכלול בתהליך הניהול השוטף? בהחלט כדאי לכלול מחויבות לדיווח, פתרון סכסוכים, וניהולי ביצוע.
- האם ניתן לשנות את ההסכם במהלך השותפות? אפשר להוסיף סעיפים או לשנות אותם, אבל תהליך זה צריך להתבצע בהסכמה של כל השותפים.
עיקרון השותפות והשפעתו על תוצאות ההשקעה
לא משנה מה מטרתכם, לא יכולה להיות שותפות פוריה וארוכת טווח ללא הבנה הדדית. לאורך השנים, למדתי שפתרון בעיות תוך כדי תקשורת ישירה יכול לשדרג את כל החוויה.
לסיכום
תכנון מראש, שיתוף פעולה והסכם ברור הם המפתח להצלחה בניהול קרקע או נכסים משותפים. כשאתם מתמודדים עם הסכם שיתוף במקרקעין, זכרו – זה לא רק מסמך משפטי, אלא שותפות שיכולה לחולל פלאים או לחסל את כל מה שבניתם. אה, וגם, מי יודע – אולי תצחקו על זה בפגישה הבאה שלכם!